많은 분들이 주택을 반전세로 임대하거나 자가 주택 외에 오피스텔을 월세로 받으시는 경우 있을 텐데요. 이런 경우에는 어떤 주택을 임대하고 월세 수입이 얼마인지에 따라 종합소득세 가산세를 부과받거나 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 그래서 오늘은 종합소득세를 절세하는 방법인 분리과세에 대해 알아보겠습니다.
분리가세란?
분리과세는 말 그대로 종합소득과 다른 소득을 따로 과세하는 개념으로 국가에서 사업을 적극적으로 하지 않는 사람들에게 세금을 너무 과도하게 부과하는 것을 방지하기 위해 도입된 시스템입니다. 이를 통해 저렴한 주택을 임대해 주는 사람들은 세금을 적게 낼 수 있는 방법이 마련되었습니다.
종합소득은 다른 소득과 함께 계산되므로 세율이 높아질 수 있습니다. 그러나 분리과세를 통해 주택임대 소득은 별도의 세율로만 세금을 부과하게 되므로, 고소득자는 주택임대 소득에 대해서만 정해진 세율로 세금을 납부하게 됩니다. 따라서 소득이 높아서 세금을 많이 내던 사람들에게는 분리과세가 더 유리할 수 있습니다.
분리과세 기준
일단 내가 분리과세로 주택임대 소득을 낼 수 있는지 그 기준부터 먼저 확인하시는 것이 좋은데요. 이때 가장 중요한 기준은 월세 수입의 규모입니다.
즉, 월세 수입이 연 2천만 원을 초과하는 경우에는 선택의 여지가 없이 무조건 종합과세만 가능합니다. 그러나 월세 수입이 연 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세를 비교해서 어느 것이 더 유리한지 따져보고 선택할 수 있습니다.
(예시)
전세로 부산에 사하구 휴포레에 거주하고 있고, 반전세로 해운대 자이 아파트를 임대해주고 있습니다. 부산 사하구 휴포레 아파트의 보증금은 6억 원이고, 해운대 자이 아파트의 보증금은 5억 5천만 원에 월세는 165만 원입니다. 2022년 1월 1일부터 반전세로 임대를 시작했습니다. 직장에서 연봉으로 4,800만 원을 받고 있습니다. 주택 임대사업자등록은 하지 않았습니다. 저는 월세 수입에 대해 세금을 내야 하나요?
월세 수입이 연 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세 중에 더 유리한 것을 선택할 수 있는데요. 분리과세의 경우에는 월세 수입의 절반을 필요경비로 인정받고, 세율도 14%로 고정됩니다. 그래서 세금 부담이 적어집니다.
예를 들어 위 예시의 경우 월세 수입이 연 2천만 원인 경우에는 분리과세로 신고하면 130만 원의 세금을 내야 하지만, 종합과세로 신고하면 180만 원의 세금을 내야 합니다. 따라서 분리과세를 선택하면 50만 원의 세금을 절약할 수 있습니다.
참고로 종합과세랑 분리과세 어떤 게 더 유리한지 확인하는 방법이 있는데요. 홈택스에 들어가면 종합과세랑 분리과세 예상세 비교 서비스라는 게 있는데 여기 들어가서 확인하실 수 있습니다.
기타 궁금한 사항
1. 월세랑 별도로 관리비 명목으로 받는 돈도 소득으로 신고해야 될까요?
관리비를 신고해야 하는지 여부는 관리비의 실제 사용액과 받은 금액의 차이에 따라 달라집니다. 만약 관리비의 실제 사용액과 받은 금액이 같다면, 예를 들어 수도료가 한 달에 2만 원이 나왔고 2만 원을 받아서 2만 원을 내는 경우라면, 이 경우에는 별도로 신고할 필요가 없습니다. 하지만 관리비의 실제 사용액보다 더 많은 금액을 받는다면, 예를 들어 수도료가 한 달에 2만 원이 나왔는데 3만 원을 받는 경우라면, 이 경우에는 받은 금액 중 1만 원은 월세 소득으로 간주되어 신고해야 합니다.
2. 주택임대사업자라면 세금 혜택이 더 있나?
주택임대사업자는 정부와 10년간 임대를 약속한 분들로서 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 일반적으로 주택임대소득의 필요경비는 50%로 인정되지만, 주택임대사업자는 60%로 인정받아 세금을 덜 낼 수 있습니다. 또한 다른 소득이 2천만 원 이하인 경우에는 월세 소득에서 200만 원이 아니라 400만 원을 공제받을 수 있습니다.
3. 1 가구 2주 택일 때 종합소득세도 영향을 좀 주나요?
주택임대소득의 세금신고는 주택의 보유 현황에 따라 달라집니다. 2022년 12월 31일 기준으로 주택을 몇 채 가지고 있는지가 중요합니다. 예를 들어 2 주택자라면, 일시적으로 2 주택자가 되었더라도, 주택임대소득을 신고할 때는 2 주택자로서 신고해야 합니다. 이것은 양도세와는 다른 개념입니다. 양도세는 일시적으로 2 주택자가 되었을 경우에는 면제되거나 감면되는 경우가 있습니다.
4. 이자 소득, 알바, 주식 등 이런 소득들은 종합과세를 분리과세로 하는 게 좋은가요?
주택임대소득을 신고할 때는 종합과세와 분리과세 중에 어떤 것이 더 유리한지를 고민해야 합니다. 이것은 개인의 소득 상황에 따라 다르지만, 일반적으로 다른 소득이 많은 경우에는 분리과세가, 사업에서 결손이 발생한 경우에는 종합과세가 더 낫다고 할 수 있습니다. 예를 들어 배달의 민족을 통해 벌어들인 소득과 근로소득 등이 1,200만 원을 초과하는 경우에는 주택임대소득을 따로 신고하는 것이 세금을 줄일 수 있습니다. 반면에 사업에서 손실이 나서 주택임대소득을 합산할 수 있는 경우에는 종합과세를 선택하는 것이 좋습니다.
5. 작년 12월까지는 2 주택자로 자가로 사는 집 이외에 다른 곳은 월세로 줬는데 올해 1월에 처분했다면 종합소득세를 신고해야 하나요?
주택임대소득의 세금신고는 주택의 보유 현황에 따라 달라집니다. 2022년 12월 31일 기준으로 주택을 몇 채 가지고 있는지가 중요합니다. 만약 2 주택자라면, 그 해에 받은 모든 월세 소득에 대해 세금을 신고해야 합니다.
지금까지 종합소득세 절세 방법에 대해서 알아보았는데요. 정리하자면 이렇습니다. 부부가 보유한 주택이 1 주택이며 기준시가가 9억 원을 초과한다면 월세 수입을 얼마를 받든 지 상관없이 세금 신고 대상이 됩니다. 그러나 부부가 보유한 주택이 3채 이상인 경우, 월세 수입뿐만 아니라 간주임대료도 신고해야 합니다.
소득 세금 분리과세와 종합과세 중 어떤 것을 선택할지는 여러 가지 요소에 따라 결정됩니다. 만약 부부가 사업 소득이나 현재 근로소득을 받고 있다면, 임대소득 수익 금액이 연간 2천만 원 이하일 경우 분리과세를 선택할 수 있습니다. 그러나 소득이 1,200만 원 이상이라면 월세 수입에 대해 분리과세를 선택하는 것이 유리합니다. 물론 이는 간단한 가이드일 뿐이며 개인의 상황에 따라 다른 요소들을 고려해야 합니다.