집 없이 사는 것도 서러운데 이 집주인이란 분들이 매번 월세를 자꾸 올린다고 하면 참으로 막막합니다. 더군다나 올리는 월세를 못 내겠다면 '방을 빼'라고 까지 하는데 참 서글픕니다. 그래서 오늘은 올리는 월세에 세입자들이 법적인 대응 방안에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
오늘 주제는 바로 임대차 3 법 중 '전월세 상한제'에 대한 내용인데요. 일단 주택임대차 보호법이 개정되면서 기본적으로 직전 계약 월세의 5% 이상은 못 올린다는 것이 주요 내용인데요. 만약 이 기준을 초과한 월세를 제시한 경우 그 자체는 무효가 됩니다.
여기서 무효가 된 부분은 월세 상승 분에 대한 것이고 기존 계약 자체는 유효하기 때문에 만약 초과한 월세를 지급했더라면 그에 상응한 월세의 반환 청구를 할 수 있습니다.
전월세 상한제의 전제 조건 "계약 갱신"
앞서 말씀드린 임대인의 월세 상승 분에 대해서 따지기 이전에 먼저 선행되어야 할 조건이 있는데요. 바로 계약 갱신 요청이 있어야 합니다.
계약 갱신이 먼저 있고 그다음 인상된 월세에 대해 따져야 순서상으로 맞는 것입니다. 즉, 계약이 갱신이 아닌 계약 중간에 월세를 인상해서는 안된다는 것입니다. 따라서 계약의 갱신이 완료된 후에 그 월세가 5%를 넘느냐 안 넘느냐를 따지게 되는 것입니다. 바꾸어 말하면 5% 이내의 인상은 얼마든지 협의를 통해 인상이 가능합니다. 이때 계약 갱신 청구권은 최소 계약 만료일 2개월 이전에 청구를 해야 합니다.
5% 인상률은 각 지자체마다 달리 정할 수 있도록 권한을 부여하였기에 세입자들은 자신이 살고 있는 지자체별로 전월세 상한제 상한율을 확인하셔야 합니다.
5% 인상된 월세로 계약을 갱신한 경우 법적 대응 방법
만약 계약 갱신을 하고 난 뒤 월차임(월세)이 5%가 인상된 경우에 집주인이 인상된 월세를 독촉도 하고 인상된 월세를 지급하지 않으면 계약 위반이라면서 방을 빼라고 강력하게 나오는데요. 이런 경우 임차인(세입자)은 어떻게 대처를 해야 하는지 막막하지만 사실 이렇다 하더라도 집주인은 세입자를 강제로 내쫓지는 못합니다. 여기서 중요한 조건은 발 기존 월세는 계속해서 꼬박꼬박 지급해야 된다는 사실입니다. 따라서 기존 월세를 연체 없이 따박따박 지불하고 있다면 집주인이 뭐라고 해도 임차인이 세입자는 상가임대차 보호법 상 전월세 상한제를 위반한 월세라고 주장하면서 그냥 버티고 있으면 됩니다.
답답한 사람이 우물을 판다는 옛 속담처럼 인상된 월세를 받으려면 임대인이 집주인이 법원에 증빙자료를 제출하고 판결을 받아야지만 정당하다고 인정되어야만 그에 따른 퇴거 명령이나 월세 인상을 주장할 수 있습니다.
기존 월세를 계속 내어야 하는 이유는 상가임대차 보호법 제10조에 의하여 임차인(세입자)이 3회 이상 월세의 미지급이 발생한 경우 임대인(집주인)이 이를 근거로 계약의 해지 청구를 할 수 있기 때문입니다.
팩트 체크
1. 만약 계약의 갱신 시 전세를 월세로 변경하는 건 가능하나요?
계약의 갱신을 하면서 집주인이 간혹 전세를 월세로 바꾸자는 등의 통보를 하는 경우가 있는데요. 가령 5억 원의 전셋집에서 보증금 3억에 월세 67만 또는 보증금 2원에 월세 10만 원 이런 식으로 변경하고자 하는 경우에는 세입자의 동의가 있어야만 가능합니다.
개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전월세 전환은 임차인 동의 없이 안된다는 게 법해석입니다. 다만 임차인이 이에 동의한 경우에 한해 전월세 전환은 가능한데요. 이런 경우에도 법정 전환율 4% 이내에 가능합니다.
2. 월세가 아닌 보증금을 올리는 경우는 어떻게 하나요?
임대차 보호법 제7조는 차임과 보증금 중 하나만 증액이 가능하다는 의미는 아니고, 차임, 보증금, 차임과 보증금 각각의 방식으로 증액이 가능한 것으로 해석되고 있습니다.
우선, 임대차 계약 갱신의 조건을 갖추었다면(임대차 보호법 제6조의 3), 이전 계약과 동일한 조건으로 계약한 것이 되며, 차임과 보증금은 말씀드린 대로 동법 제7조에 따라 5% 범위 내에서 증액이 가능합니다.
어디까지나 임대인과 임차인 간의 협의사항이기 때문에 5% 인상을 임차인이 거부할 경우에도 임대인은 계약갱신을 해야 하고 임대료 5% 인상 또한 강제할 수 없습니다. 꼭 인상해야겠다면 소송으로 가거나 분쟁조정을 거쳐서 그 결과에 의해 인상 여부가 결정됩니다.
다만 새로운 임차인과 계약을 할 경우에는 전월세 상한제 적용을 받지 않으며 또 계약을 1회 갱신하여 4년 계약이 끝났을 경우, 재계약 시에도 5% 상한제 적용을 받지 않는다.
3. '매년 갱신할 때마다 5 % 의 월세를 인상한다.'라는 특약 규정이 포함된 계약서에 도장을 찍는 경우에 어떻게 하나요?
간혹 임대인 측에서 상가 임대차 계약 시에 ‘매년 몇 % 씩 월세를 인상한다’와 같은 내용을 특약으로 삽입하는 경우가 있습니다. 임차인 측에서 상가임대차 보호법의 규정을 잘 알지 못한다면 이러한 특약에 동의하기 쉽습니다.
하지만 설령 특약이 삽입되어 있는 계약서에 서명을 하셨더라도 위와 같이 상가임대차 보호법상의 규정을 위반하여 임차인에게 불리한 내용만을 담고 있는 특약이라면 지키지 않으셔도 됩니다.
임대인이 계약서상의 내용을 근거로 들며 ‘해당 규정을 지키지 않았으므로 임대차 계약을 해지하겠다’고 주장하더라도 임차인 측에서는 상가임대차 보호법의 보호를 받으며 권리를 주장할 수 있고, 상가 계약갱신청구권 역시 최대 10년 간 행사하실 수 있습니다. 따라서 임차인 측에서는 임대인의 부당한 상가 월세 인상 통보에 대해 대응할 수 있는 방법을 법적인 시각에서 찾아보실 수 있도록 유의하셔야 합니다.
오늘은 임대차 3 법 중 계약갱신청구권과 전월세 상환제에 대한 내용을 정리해보았는데요. 법률적인 사실관계는 복잡 미묘한 것이어서 단순하게 A면 B이다라고 정의할 수 없습니다. 어디까지나 법리적 해석과 판례 자료를 토대로 정리된 내용이며 실사례의 다양한 법률상담의 경우 법률전문가와 상담을 하시거나 비용적인 문제가 걱정된다면 법률구조공단을 이용하시는 것이 가장 빠른 방법입니다.