신혼부부나 사회 초년생의 경우 힘들게 전세나 월세로 들어갔는데 깡통 전세나 저당권 잡힌 곳으로 들어가서 전 재산인 보증금을 날리는 일이 정말 많이 발생합니다. 그래서 보증금을 지킬 수 있는 이 확정 일자와 전세권 설정을 알아보시는데 과연 어떠한 차이가 있고 무엇이 유리한지에 대해서 알아보겠습니다.
확정일자(임차인의 대항력)와 전세권이란?
주택임대차 보호법상에는 임차인의 대항력이라고 하여 임차인(집을 빌린 사람)이 제 3자에게 임차목적물(전셋집)을 사용할 수 있도록 법률상으로 인정해주는 권리를 말하는데요. 이는 등기가 없더라도 전입신고와 확정일자를 갖추면 민법상의 전세권 등기와 그 효력을 똑같이 인정해주는 권리입니다. 즉, 세입자를 보호하기 위해 마련된 법률입니다. 이에 반해 전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용할 수 있는 권리로 그 부동산 전부에 대해 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선 변제를 받을 수 있는 민법상의 권리입니다.
확정일자와 전세권의 차이점?
대략적인 차이점은 아래와 같습니다.
| 임차인의 대항력(확정일자와 전입신고) | 전세권 설정(등기부 등본) |
| - 주택임대차 보호법 - 채권적 효력(등기부 등본에 기재 없음) - 효력발생시점은 계약일 다음날 부터 발생 - 비용이 발생하지 않음 - 준비서류는오직 임대차 계약서 - 확정일자와 전입신고는 집주인의 동의 없이도 가능 주소이전은 절대 금물 - 경매 진행을 위해서는 보증금 반환청구 확정판결을 먼저 받은후 경매를 신청할 수 있음 - 경매배당요구반드시필요 |
- 민법 - 물권적 효력(등기부등본에 기재) - 전세권 설정과 동시에 효력이 발생 - 비용이 발생 함(전세금의 0.2%의 등록세와 등록비) - 준비서류 필요(집주인의 등기권리증, 인감증명서 주민등록등본, 전세계약서, 토지대장, 건물대장 등) - 전세권 설정은 집 주인의 동의가 있어야 함 - 주소이전의 자유(등기부에 기재 되어 있음) - 전세금 반환을 위해 경매 신청을 바로 할 수 있음 - 경매배당요구필요없음 |
결국 우리가 전입 신고하고 확정일자 받고 전세권 설정 등기하는 이유가 그냥 딱 경매 때문입니다. 주인아주머니 여기저기 집이 많던, 착하던 주인 분들이 갑자기 연락이 안 되고 집이 뜬금없이 경매로 나오는 경우가 정말 많이 있습니다. 이런 경우를 대비하기 위해 꼭 필요한 권리구제 방법인 것입니다.
계약 기간이 다 끝났는데 집주인이 연락이 되지 않거나 보증금을 돌려주지 않으면 확정일자 임차인은 보증금 반환 청구의 소를 제기한 후에 판결문을 가지고 강제 경매를 신청할 수 있고 전세권자는 이러한 소송이 필요 없이 바로 임의 경매를 신청해서 이 보증금을 회수할 수 있습니다. 이런 경우 법무사중 경매전물 법무사를 통해 진행하셔도 됩니다.
간혹 전입신고와 확정일자를 받고 부득이 주소이전을 해야 하는 경우가 발생하는데요. 이런 경우 절대 그냥 주소이전을 하시면 안 됩니다. 이유는 아시다시피 임차인의 대항력 요건 자체인 전입신고가 사라지기 때문에 세입자의 전세보증금을 온전히 보전할 수 없습니다. 부득이 이전을 해야 한다면 전세권 설정을 꼭 하셔야지만 됩니다.
- 주소 이전이라고 보지 않는 경우
다만 다음과 같은 경우 대법원 판례에서는 대항력을 인정해주었는데요. 바로 가족과 함께 전세집에 거주하다가 가족의 주민등록을 그대로 둔채 계약 당사자인 임차인이 주민등록을 일시적으로 옮겼을 경우에는 주민등록 일탈, 즉 주소이전으로 보지 않기 때문에 대항력을 잃지 않게 됩니다.
확정일자 vs 전세권 설정 어떤 것이 유리한가?
사실 임차인의 대항력이나 전세권은 결국 세입자들의 권리를 보호하기 위해 만든 규정인데요. 무엇을 선택하든 그 효력에는 차이가 없습니다. 위에서 언급했듯이 결국 내가 들어가 전셋집이 경매로 넘어갔을 때나 내가 경매를 진행했을 때 보증금을 다 돌려받기 위한 수단입니다.
따라서 세입자의 상황에 따라 비용 부담과 집주인이 전세권 설정을 꺼려한다면 굳이 핏대를 세워가며 집주인과 싸울 필요 없이 바로 전셋집 근처 동사무소에 가셔서 확정일자와 전입신고를 해두시면 됩니다.
오늘은 전세권과 확정일자에 대해 어느 것이 유리한지 살펴보았는데요. 위에서 알아보았듯이 그 효력에는 차이가 없습니다. 다만 보증금 회수를 위한 방안으로 경매 진행 시 차이점이 있습니다. 그래서 여러분들이 전입신고도 하고 확정 일자도 받았는데 불안해서 임차인의 지위를 강화시키려는 분들에게는 추가로 전세권 설정 등기를 하시면 되겠고요 그래도 불안하시다면 전세 보증 보험도 가입하시면 됩니다. 오늘 살펴본 내용을 잘 숙지하셔서 장단점을 비교하시고 선택하셔서 앞으로 보증금 날리는 일이 없길 바라겠습니다.
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