전세 계약 당시 눈 씻고 찾아봐도 문제점을 발견하지 못하다가 막상 들어가 보니 하자를 발견하게 될 때가 있는데요. 이럴 때 세입자들은 어떻게 해야 할까요? 그래서 오늘은 지난번에 이어서 집주인의 임대인의 수선 의무 중 계약 이전부터 존재해 왔던 하자(문제점)에 대해서 세입자들의 법적 대응 방법에 대해서 살펴보겠습니다.
간혹 세입자 분들이 계약 당시에 보지 못한 하자가 계약 후 발견할 때가 있는데요. 이런 경우 집주인은 계약 당시 확인을 다했고 문제가 없기 때문에 오히려 세입자에게 책임을 되물어 오는 경우가 종종 있습니다. 이렇게 된다면 세입자에게 날벼락을 맞게 되는데요. 이런 경우도 앞서 살펴본 민법 제623조에 따라 임대인의 수선 의무를 주장하여 문제를 해결할 수 있습니다. 문제는 수선 의무를 주장했지만 집주인이 이를 거절하거나 수리를 하지 않을 때 법적 대응 방법입니다.
민법 제623조의 임대인의 수선 의무의 범위
임대인은 임대차 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 가지게 되는데요. 이에 따라 목적물인 전셋집에 하자(문제점)에 대해서 수선을 해주어야 합니다.
여기서 집주인의 수선 의무가 계약 당시에 존재해야 하는지에 대해 우리나라 판례에서는 임대인의 수선 의무의 대상이 되는 목적물의 파손 또는 장해는 임대차 기간 중에 발생한 하자에 한정되지 않고, 계약 이전에 이미 임대인이 임차인에게 목적물을 인도할 당시에 존재하고 있었던 하자도 포함하고 있습니다.
집주인(임대인)이 수선 의무를 이행하지 않는 경우
집주인(임대인)이 수선 의무를 하지 않을 경우 다음과 같은 법적 대응 방법이 있습니다.
1. 민법 제390조에 다른 손해배상 청구 및 계약 해지
임대인이 수선의무를 지체하는 경우 임대인을 상대로 민법 제390조에 따 손해배상을 청구할 수도 있고 계약을 해지할 수 도 있습니다. 또한 하자로 인하여 사용, 수익에 지장이 있는 한도에 한하여 차임(월세)의 지급을 정당하게 거절할 수 있다는 게 판례의 요지입니다.
2. 민법 제 580조에 따른 하자담보 책임
임대차 계약은 당사자 상호간의 목적물을 인도하고 그에 따른 월세를 받는 대가적 계약인 유상 계약으로서 하자담보 책임의 적용 대상이 됩니다. 따라서 임대차 계약의 성립 당시 이미 목적물(전셋집 등)에 하자가 있었고 임차인이 이를 잘못 없이 알지 못한 경우 임대인(집주인)은 수선 의무와 별개로 민법 제580조 제1항, 제575조 제1항에 따른 하자담보 책임을 지고 이에 따라 임차인은 하자로 인해 발생한 손해를 청구할 수 있다는 것이 우리나라 판례의 의견입니다.
임차인(세입자)이 손해배상을 청구할 수 없는 경우
만약 임대인의 수선을 요하는 하자가 있다고 하더라고 집주인이 이를 모르고 있고 세입자 또한 이를 집주인에게 지체 없이 알려주지 않은 경우 집주인이 이를 연락받지 못함으로 발생된 손해에 대해서 손해배상 또는 하자담보책임에 따른 손해배상 책임도 부담하지 않습니다. 이러한 경우 임대인(집주인)은 연락 이전의 손해에 대해서만 책임을 지게 됩니다.
가령 수도관 누수에 임대인도 몰랐던 상태에서 세입자가 누수 사실을 알고 있었지만 연락 없이 지내다가 그 누수로 인해 가전기기 및 기타 귀중품에 손해가 발생되고 난 뒤에 집주인에게 누수 사실을 연락한 경우 그 누수로 인해 발생된 가전기기 및 기타 귀중품에 대한 손해배상은 집주인에게 청구할 수 없다는 것입니다.
오늘은 임대인의 수선 의무의 범위와 불이행에 따른 임차인의 법적 대응 방안에 대해서 살펴보았는데요. 임차인, 즉 세입자의 경우 목적물의 하자가 발생되었다면 지체 없이 임대인에게 알려주어야 손해배상의 책임을 집주인에게 따질 수 있다는 점 반드시 기억해야 될 것입니다.
항상 말씀드리지만 법률적 판단은 개개별로 상황에 따라 달리 판단되고 적용됩니다. 따라서 본 내용의 글은 어디까지나 법원의 판례에 기인한 법적용 해석을 말씀드린 것이고 법률적 분쟁이 있을 경우에는 반드시 법률전문가와 상담하시거나 법률구조공단의 무료 법률 상담을 받으시기를 추천드립니다.
