요즘 전세사기가 기승을 부리고 있는데요. 전세사기만큼 문제 되는 것이 바로 전세보증금 반환입니다. 전세 계약이 끝나 보증금을 돌려받으려는데 집주인이 갑자기 연락 두절되는 등 피 같은 내 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하는데요. 어떻게 하면 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있는지 그 방법에 대해 살펴보겠습니다.
'갱신 안해요'라고 거절 의사 밝혀라!
전세 보증금은 전세 기간이 만료돼야지 발생하기 때문에 전세가 연장되지 않도록 해야 됩니다. 그래서 전세 기간이 만료되기 전에 사전에 집주인한테 '갱신 안 합니다.'라는 의사를 반드시 표시를 해야 됩니다.
만약 이런 갱신 거절의 말을 안 하면 묵시적 갱신이 되어 다시 2년 동안 다시 재계약을 하게 되는 상황이 됩니다. 그래서 내가 전세 보증금을 반환받을 수 없게 되기 때문에 반드시 전세계약 만료 전에 집주인에게 통지를 해야 하는데요. 법 개정으로 인해 2020년 12월 10 일 이전에 계약한 경우 갱신 거절 의사 표현은 최소 계약 만료 1개월 전에 해야 하지만 2020년 12월 10 일 이후에 계약을 한 세입자는 최소 2개월 전까지 계약 갱신 의사가 없다는 통지를 하면 됩니다.
방을 빼지 마라!
세입자한테는 대항력이랑 우선 변제권이라는 권리가 있는데 이 권리의 전제가 점유입니다. 다시 말해 방을 빼지 않고 전세집에서 계속 살고 있어야 된다는 것입니다. 그래서 내가 전세보증금을 아직 돌려받지 못했는데 이사를 간다면 그런 권리를 인정받지 못하게 됩니다.
만약 회사나 기타 부득이한 이유로 이사를 가야하는 상황이라면 세입자가 단독으로 신청할 수 있는 임차권 등기 명령을 법원에 신청해서 등기 명령을 받으시면 되는데요. 여기서 꼭 기억하셔야 될게 임차권 등기 명령은 심사를 하고 등기가 되는 데까지 보통 2주에서 4주 정도 소요가 되기 때문에 등기부에 표시가 되고 나서 이사를 하셔야 합니다.
보증금 독촉 "내용 증명" 보내기
이제는 대항력과 우선변제권이 확보가 되었으면 보증금을 독촉을 해야 되는데요. 이럴때 주로 내용 증명을 많이 활용합니다. 이때 내용증명에 들어가야 될 내용들은 다음과 같습니다.
1. 계약 내용 명시
2. 보증금 반환채권이 생겼는데 아직 주고 있지 않다.
3. 마지막으로 전세보증금 금액 반환 요구
4. 추가 손해 발생이 있다면 그 손해 명시
지급 명령 신청, 결국 전세금 반환 소송
내용증명을 보내도 집주인이 돈을 안 주는 경우 마지막 수단인 전세금 반환 소송에 앞서 지급 명령 신청을 할 수 있습니다.
지급명령 신청은 별도의 심문 절차 없이 법원에서 서류만 가지고 심사를 하기 때문에 간단하게 명령을 받을 수가 있습니다.
하지만 지급 명령도 집주인이 이의 신청을 할 수 있어서 결국은 자동으로 소송 절차로 넘어가게 됩니다. 그러니까 주인을 딱 보고 영 돈을 줄 것 같지가 않다. 그러면 바로 소송으로 가는 게 좀 더 빠르게 진행될 수 있습니다.
사전 예방법
결국 이런 불미스러운 상황들을 겪지 않기 위한 예방법으로 다음을 살펴보시길 바랍니다.
1. 주변 시세 매매가가 얼마나 되는지 그리고 전세가 시세도 확인해라.
매매가 대비 전세가가 너무 높으면 위험한 내가 돌려받을 금액이 적어지게 됩니다.
2. 등기부 등본을 확인
이건 매우 중요한 사항인데요. 너무 복잡해서 뭘 봐야 할지 모르겠다면 딱 3가지만 확인하세요 소유주 확인
- 소유자 확인
먼저 갑구에 보면 소유권에 관한 사항이 나옵니다. 소유자가 계약자가 맞는지 이건 반드시 확인을 해야 되고요 그다음에 공동 소유인 경우가 있어요. 부부 공동 소유냐 이런 거 예를 들면 부부 그럴 때는요 부부 두 사람을 같이 넣어야 됩니다. - 가압류 확인
가압류가 있다는 것은 다른 분쟁, 즉 문제가 있다는 것이기 때문에 이런 것들이 없는 걸 확인하셔야 합니다. - 근저당 확인
을구에 나보다 선순위 근저당권 설정권자가 있는지 확인하셔야 합니다. 만약 나보다 선순위로 근저당이 있다면 전세를 계약을 체결하지 않는 그런 것이 필요합니다.
지금 까지 돌려받지 못하는 보증금을 안전하게 돌려받는 방법에 대해서 알아보았는데요. 이 보다 더 중요한 것은 사실 미연에 예방할 수 있는 계약 전 확인 사항을 꼼꼼히 챙겨보는 게 가장 중요합니. 이 외에 전세보증보험 가입하는 것도 하나의 방법이 될 수 있으니까 세입자분들 이 부분도 한번 검토해 보시기 바랍니다.
