집주인 A가 세입자인 B에서 보증금도 다 받지 못했는데 세입자인 B가 임의로 새로운 세입자인 C에게 전대차를 한 경우과연 여러분이 A 입장이라면 어떻게 해야 할까요? 그래서 오늘은 임대인의 동의 없는 전대차 계약의 효력에 대해서 알려드리겠습니다.
오늘은 임대인인 집주인이 임차 보증금을 다 받지 못한 상황에서 세입자가 다른 사람에게 다시 전세를(전대차) 놓아준 사건인데요. 보증금을 받지 못하고 임대차 계약을 진행한 것 자체가 다소 드문 일인데요. 이런 경우가 발생한 집주인은 어떤 방법으로 법적인 보호를 받을 수 있을지 한 번 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.
사건의 문제점 검토
본 사건의 경우 세입자 B가 경제적인 문제로 총 3회에 걸쳐서 보증금을 분납을 집주인 A에게 요구하였고 대신 세입자는 B는 분납하는 대신 마지막 내는 3회 차 임차 보증금에 대해 이자를 지급하기로 하였습니다. 하지만 마지막 3회 차 보증금을 내지 않고 새로운 세입자 C에 다시 전차를 내어준 사건입니다.
다소 복잡해 보일 수 있지만 임대인(A), 임차인(B), 전차인(C) 3명 사이의 법률적 분쟁으로볼 수 있는데요. 여기서 살펴보아야 문제점은 3가지로 간추려 볼 수 있습니다.
1. 임차인B가 전차인 C 사이의 전대차(전세)를 할 수 있는지의 문제
2. 전차인 C는 집주인 A에게 전세 계약(전대차 계약)의 유효를 주장할 수 있는지 문제
3. 임대인이 A의 입장에서는 전차인 C를 상대로 퇴거 명령을 할 수 있는지 그리고 임차인 B에게 남은 보증금 반환과 계약 관계는 어떻게 되는지 문제
법률적 해석 검토
1. 전대차 계약이란?
쉽게 말해서 전전세라고 보시면 되는데요. 우리 민법 제629조에서 전대차에 대해 설명을 하고 있습니다. 백번 말씀드리는 것보다 아래 그림을 보시면 전대차 계약 관계를 조금 더 쉽게 이해할 수 있을 것 같습니다.
2. 임차인 B와 전차인 C 사이의 전대차 계약의 유효성
우선 사건의 발단이 된 전대차 계약의 내용을 먼저 살펴보자면 임차인 B와 전차인 C 사이의 법률관계인 전대차 계약의 적법성을 살펴볼 수 있는데요. 하지만 강행규정(법적으로 당연히 지켜야 할 구속력)이 아니라서 설사 집주인의 동의가 없다고 하더라고 임차인 B와 전차인 C의 계약은 유효하게 성립됩니다.
3. 전차인 C는 집주인 A에게 계약의 유효를 주장할 수 있는가?
앞서 살펴보았듯이 임차인 B와 C 사이의 전대차 계약은 유효합니다. 하지만 집주인 A의 입장에선 새롭게 들어온 C가 눈엣가시인 상황입니다.
이러한 문제에 대해 우리 민법 629조에서는 에서는 임대인 A의 동의 없이 이루어진 전대차의 계약을 금지하고 있고 이를 제652조에서는 강행 규정으로 하고 있기 때문에 전차인 C가 집주인 A에게 계약의 유효를 주장하기 위해서는 집주인 A의 동의가 있어야만 가능합니다.
따라서 집주인의 A의 동의를 증명 할 수 없는 B와 C는 이 둘의 사이에서만 전대차 계약의 유효성을 주장할 수 있지 동의를 얻지 못한 집주인 A에게 C는 어떠한 주장을 할 수 없게 됩니다. 그리고 집주인 A의 입장에서는 전차인 C는 불법 점유가 되기 때문에 집주인 A는 소유권에 의한 목적물의 반환을 청구할 수 있습니다. 즉, 집을 나가라고 할 수 있습니다.
그럼 전차인 C의 입장에서는 억울할 수가 있는데요. 이런 경우 앞서 말씀드린 대로 둘 사이의 전대차 계약은 유효하기 때문에 민법 제627조에 따라 전차인 C는 역시 전대차 계약 당사자인 B에게 계약의 해지를 요구하며 보증금을 돌려 달라고 주장할 수 있습니다.
4. 집주인 A와 임차인 B 사이의 임대차 계약의 문제점
임차인 B가 설사 집주인의 동의 없이 새로운 사람에게 전대차 계약을 하였다 하더라도 집주인 A와의 임대차 계약은 유효합니다. 하지만 민법 제629조 2항에 의해 임대인의 동의 없이 무단으로 전대한 사실을 이유로 임대차 계약을 해지를 할 수 있습니다. 따라서 위 사건의 경우 집주인 A는 B에게 계약을 해지를 요구하면서 받지 못한 일부 임차 보증금을 돌려받으면 됩니다.
결론
오늘 핵심 내용을 정리하자면 집주인의 동의가 없는 전대차 계약의 효력에 대한 문제입니다. 여기서 중요한 점은 바로 집주인의 동의 유무입니다. 즉 앞선 설명드린 사건의 경우 임대인인 집주인의 동의를 얻지 않은 임차인의 전대차가 발생한 경우 집주인은 전차인 C의 퇴거 요구와 목적물의 반환 청구를 통해 돌려받을 수 있고 또한 임차인 B에게 계약의 해지와 동시에 보증금 반환 그리고 전대차로 인하여 발생된 손해가 있으면 그 손해까지 함께 청구할 수 있을 것입니다.
여기서 한 번 생각해 봐야 점은 바로 전차인 C의 입장인데요. 사실 집주인의 동의에 대해서는 전대차 계약이 체결 전이든지 후이든지 상관이 없으며 명시적이든 묵시적이든 상관이 없이 가능하기 때문에 동의가 있었다는 사실은 전대차 계약 당사자(본 사건의 경우 B와 C)가 이를 증명해야 한다는 점에서 약간의 시비가 문제 될 수 있다는 생각이 듭니다. 또한 전대차와 비슷한 전전세의 경우는 약간 법률적 해석이 달라지기 때문에 이는 따로 설명드리겠습니다.
오늘은 집주인의 동의 없이 전대차 계약을 한 사안에서 일어나는 법률적 문제에 대해서 살펴보았는데요. 사실 이번 사건과 같이 일이 드문 일이지만 충분히 일어날 수 있는 상황이기에 한 번 살펴보았습니다. 항상 말씀드리지만 어디까지나 특정한 사건에 대한 법률적 해석을 정리한 것이기 때문에 혹시나 이를 전제로 상황을 판단하시는 것보다 법률 전문가와 상담을 하시는 것이 좋습니다.