열심히 모은 돈으로 전셋집을 마련하기도 힘든 요즘인데 잘못해서 전세 사기라도 당하면 정말 피눈물이 쏟아지는데요. 그래서 오늘은 이런 전세사기의 유형과 그 예방법에 대해 알려드리겠습니다.
사회초년생, 신혼부부와 같이 첫 내 집 마련을 준비하는 분들에게 꼭 알아두셔야 할 정보이니 끝까지 읽고 준비해두시면 좋을 것 같습니다.
1. 갭 투자 사기(깡통 전세)
먼저 갭 투자라는 게 뭐냐면 부동산을 매입하기 전 세입자를 먼저 구하고 전세 보증금을 받은 뒤에 남은 차액만큼만 대출을 받아 부동산을 매입하는 걸 뜻합니다.
예를 들면 매매가 5억, 전세가 4억짜리 시세인 부동산 있다면 전세 세입자를 먼저 구해 전세보증금으로 4억을 받고 나머지 1억은 대출을 받아 부동산을 매입하는 겁니다. 이렇게 되면 내 돈 1억만 드리고도 5억짜리 부동산을 매입할 수 있는 갭 투자는 기본적으로 부동산 가격이 오르면 성공적인 투자가 됩니다.
문제는 집값이 떨어질 수도 있다는 겁니다. 그렇게 되면 당연히 전세 세입자에게 돌려줄 4억이 없으니까 집이 경매에 넘어가게 되면 경매 낙찰가는 처참하게 낮아질 수밖에 없고 그마저도 은행 근저당이 세입자보다 먼저 이기 때문에 얼마 안 되는 낙찰가가 은행으로 먼저 지급되기까지 해서 세입자는 보증금 자체가 공중 부양되는 꼴입니다.
그러니까 전세 계약을 하기 전에 등기부등본에 있는 근저당 꼭 잘 확인하시고 갭 투자와 같은 깡통 전세는 웬만하면 피하는 게 좋습니다.
2. 신탁 사기
신탁 사기는 일단 사기가 이루어지는 과정을 한 번 쭉 설명드려볼게요.
어떤 사람이 대출을 받아서 건물을 지으려고 하지만 개인이 대출을 받으려면 신용이 낮기 때문에 대출금이 많이 안 나옵니다. 그래서 이런 경우 건물을 짓기 전에 지어질 건물의 소유권을 신탁회사에 넘기고 신탁회사를 통해 거액의 은행 대출을 받고 건물을 올리는 경우가 있는데요. 이때 건물주와 신탁회사 사이에서는 신탁 원부라는 걸 작성하게 됩니다.
신탁 원부 내용은 건물주가 부동산에 대한 전월세 계약을 체결시키려고 한다면 반드시 신탁회사의 동의를 얻어야 된다는 내용이 포함되어 있습니다. 왜냐하면 실질적인 건물의 소유주는 신탁 회사입니다. 그런데 여기서 이 건물주가 신탁회사의 동의를 받지 않은 채로 전세 세입자들을 구하고 일반적인 전세 계약을 유도합니다.
이렇게 되면 이 계약서는 신탁회사의 동의 없이 작성된 계약서이기 때문에 효력이 없는 가짜 계약서가 되고 이를 확인하지 않고 세입자가 전세 계약을 작성하고 건물주에게 전세보증금을 보내면 당연히 내가 전세보증금 명목으로 건네준 돈은 임대차 보호법의 보호를 받지 못하게 됩니다. 이렇게 건물주가 다수의 세입자를 모아서 가짜 계약서를 통해 전세보증금을 왕창 갈취하고 잠적하는 게 신탁 사기입니다. 이건 정말 단 한 푼도 받지 못하고 집에서 쫓겨나게 되니까 정말 주의를 하셔야 합니다.
등기부 등본 갑구를 반드시 확인하세요!!
신탁 사기를 피하기 위해서는 계약 전 등기부 등본을 확인해서 갑구에 신탁 있는지 확인해야 합니다. 신탁 등기가 기재돼 있으면 반드시 등기소를 방문해서 신탁 원부를 발급받고 대금 지급자를 확인한 뒤에 그 대금 지급자에게 임대차 계약에 대한 모든 동의서를 받으셔야 임대차 보호법이 적용되는 전세계약을 할 수가 있게 됩니다.
3. 대항력 효력 발생 시점을 악용한 사기
근저당이 없는 깨끗한 집에 전세 계약을 하고 계약 당일날 전입신고와 확정일자를 받았다고 하더라도 문제가 되는 경우입니다.
확정 일자는 대학력이 갖춰진 후부터 효력이 발생하고 계약력은 전입 신고를 한 다음날 00시부터 효력이 발생합니다. 이에 대한 내용은 아래 관련 글을 읽어보세요.
출처: https://hudini135.tistory.com/entry/전세계약전-알아야할5가지 [피가 되고 살이 되는 생활 법률:티스토리]
그렇다면 자연스럽게 세입자가 전세 계약 후 다음 날 00시까지 계약력과 우선 면제권이 없는 무방비 상태에 놓이는데요. 집주인이 이 점을 악용해서 전세 계약을 마치고 그날 곧바로 대출을 왕창 받아서 근저당을 설정한 뒤에 대출금을 들고 잠적하는 사기를 치기도 합니다. 이러면 집이 경매에 넘어가게 됐을 때 세입자의 대항력과 변제권이 생기는 시점보다 은행이 근저당 설정 시점이 더 빠르기 때문에 거의 돈을 받지 못하는 경우가 됩니다.
- 계약서 작성 시 특약 작성 방법
이런 사기를 예방하기 위해서는 계약 사항에 계약 후 잔금을 지급한 다음 날까지는 임차주택의 저당권과 같은 권리를 설정하지 않겠다. 이를 위반하면 임대차 계약은 무효가 되고 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 한다 라는 특약을 꼭 작성해 달라고 하셔야 됩니다. - 전세권 설정 방법
다른 방법으로는 전세권 설정을 하는 방법이 있습니다. 전세권 설정은 확정일자와 다르게 계약력이 갖춰지지 않았더라도 바로 효력이 생기기 때문에 전세 계약과 동시에 전세권 설정을 하면 이러한 대참사를 막을 수가 있어요.
지금까지 갭 투자 사기, 신탁 사기, 계약력을 악용한 사기 이렇게 가장 대표 전세 사기 세 가지에 대해서 알아봤는데요.
전세계약 시 조금만 주의를 기울인다면 안전하게 내 돈을 지킬 수가 있으니 오늘 내용 꼭 기억하셨다가 언제가 될지 모르지만 전세계약이나 매매 계약 시 꼭 참고하시면 좋을 것 같습니다.