내 집 마련하기 정말 힘들죠. 대부분 전셋집으로 시작을 하게 마련인데요. 혹시라도 전세 계약을 잘 못하거나 충분히 확인을 하지 않아서 전재산을 잃어버린다면 끔찍하죠. 그래서 오늘은 이러한 것을 미리 방지하기 위해 전세 계약하기 전 반드시 알아야 할 5가지에 대해 알려드릴게요.
1. 깡통 전세
부동산은 매매와 전세 따로 있죠. 내가 집주인에게 전세보증금을 내고 전셋집에 들어갔는데 계약 기간 중간에 집주인이 부도가 났거나 집주인이 보증금을 흥청망청 써서 계약 기간이 만료됐을 때 보증금을 돌려줄 돈이 없다면 일단 내가 살고 있는 전셋집은 경매에 넘어가고 경매에서 내가 살고 있는 전셋집이 제 3자에게 매각되면 낙찰가를 통해서 내 전세보증금을 겨우 돌려받을 수는 있습니다.
하지만 입찰 기일 내에 경매에 참여해서 집을 매입해 가려는 사람이 없다면 경매가 유찰이 되는데 유찰 1회당 지역에 따라 다르지만 평균적으로 경매 입찰가가 20~30%씩 떨어집니다. 그렇기 때문에 내가 들어간 전셋집이 전세 수요가 많은 지역이라서 당초 내가 냈던 전세 보증금이 매매가와 같거나 높다면 유찰이 한 번만 되더라도 훅 떨어지기 때문에 내 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황이 발생합니다. 이런 위험이 도사리고 있는 전셋집을 깡통 전세라고 합니다.
깡통 전세는 혹여나 내 전셋집이 경매에 넘어가게 됐을 때 입찰될 것까지 고려해서 전세가가 매매가보다 70% 아래인 물건을 찾으시는 걸 추천합니다.
2. 근저당이 잡힌 전셋집
근저당이란 담보물이 부담해야 할 채권 최고액인데요. 쉽게 말해 집주인이 집을 담보로 대출을 받을 때 은행에서 그 집주인이 또 대출을 빌리는 것까지 미리 생각해서 그 집을 담보로 빌릴 수 있는 돈의 최고 금액을 설정해 두는 것을 말합니다.
따라서 실제 대출금액은 아닙니다.
문제가 되는 것은 이 근저당이 대부분 내가 들어갈 전셋집보다 먼저 등기부상에 올라가 있을 때인데요. 미처 확인하지 않고 넘어가서 경매까지 진행된다면 전세보증금을 날릴 수 있는 상황이 발생하게 될 수 있어요. 이런 경우, 전세 계약 시 미리 근저당 설정 해지를 중도금 지급일과 동시에 진행하시는 게 확실한 방법입니다.
즉, 전세 보증금으로 근저당 설정을 먼저 해지하는 것인데요. 전세 계약 시 중도금 지급과 동시에 근저당 설정계약을 해지할 것을 계약서상에 기입하는 것입니다. 이렇게 하면 대부분 법무사가 근저당 설정을 해지한 후 전세계약을 할 수 있기 때문에 등기부상 1순위가 되어서 전세보증금을 지킬 수 있습니다.
3. 임차인의 대항력
대항력이란 세입자가 법적으로 전세 보증금을 돌려받을 권리를 말하는 것인데요. 일반적으로 전세권 설정등기가 대표적인 예시입니다. 하지만 이 경우 세입자가 전세권 설정비용을 부담해야 하기 때문에 비용이 발생하는데요. 이런 비용 발생 없이 전세권 보증금을 돌려받을 수 있게 민법에서는 '임차 임의 대항력'이라고 전세보증금을 보호하고 있습니다. 바로 전입신고와 확정일자입니다. 이 두 가지를 획득하게 되면 전세권 설정 등기와 같은 효력이 있게 됩니다.
- 전입신고
대항력을 갖추려면 전세 계약이 끝난 후 해당 관할지에 주민센터로 가셔서 전입 신고를 받으시면 다음 날 00시부터 효력이 발생하게 됩니다. 만약 전입신고와 확정일자를 받지 않으면 혹여나 내 전셋집이 경매에 넘어가게 됐을 때 법적으로 전세 보증금에 대해서 보호를 받을 수가 없습니다. 그러니까 전세 계약을 하셨다면 전입신고는 무조건 하셔야 됩니다. - 확정일자
전입 신고를 하면서 확정일자를 함께 받으면 우선 변제권이라는 권리가 나한테 생기게 됩니다. 우선 변제권이란 전셋집이 혹여라도 경매에 넘어가게 됐을 때 낙찰된 금액을 다른 사람보다 먼저 받을 수 있는 권리를 말하는 것입니다.
이 말은 내가 확정일자를 받은 시점보다 주인이 근저당을 설정하는 시점이 늦는다면 집이 경매에 넘어가더라도 낙찰금액에서 내가 받을 전세보증금을 은행보다 먼저 받을 수 있다 것인데요. 그런데 반대로 확정일자를 받지 않았거나 귀찮아서 늦게 받았다면 집주인이 중간에 대출을 받아 근저당 설정을 했을 때 은행이 먼저 돈을 가져가는 암울한 상황이 펼쳐지기 때문에 반드시 전세 계약이 끝난 날 주민센터에서 전입 신고와 함께 확정일자를 꼭 받으셔야 합니다.
4. 전세권 설정
전세권 설정은 확정일자와 같은 개념이에요. 전세권 설정을 하면 우선 변제권이 생깁니다. 하지만 다른 점이 있습니다. 확정일자의 효력은 대항력이 갖춰진 이후 즉, 전입신고와 확정일자를 받은 그다음 날부터 발생하지만 전세권 설정은 계약과 동시에 등기부상에 설정되기 때문에 다른 요건 없이 등기부에 등록된 그날에 즉시 효력을 발생됩니다. 즉, 확정일 자보다 효력이 발생하는 시점이 훨씬 빠릅니다.
- 임차인의 대항력과의 차이점
간혹 전세권 설정등기와 임차인의 대항력인 전입신고와 확정일자에 대해 법적 효력이 다르다고 생각하시는 분들이 있는데요. 딱 잘라서 말씀드리면 법적 효력은 똑같습니다.
단. 집행력에 있어서 차이가 있는데요. 예를 들자면 전세권 설정 등기는 세입자 본인이 직접 경매 진행을 진행시킬 수 있으며 전셋집에 꼭 거주하지 않아도 그 권리를 주장할 수 있지만 임차인의 대항력은 세입자가 바로 경매를 진행시킬 수 없고 법원에서 권리를 부여받는 판겨을 받아서 경매를 진행해야 하며 전셋집을 떠나서 절대 이사 갈 수는 없습니다. 만약 이를 어기고 이사를 간다면 대항력 자체를 상실하게 됩니다.
5. 전세보증 보험
전세 계약을 하면서 보증보험에 가입하면 보험료를 내는 조건으로 집이 경매에 넘어가게 됐을 때 해당 기관이 보장한도 내에서 전세 보증금을 선지급해주는 것인데요. 여기서 중요한 건 자동차 사고를 많이 내는 사람이 자동차 보험 가입이 거절되듯이 권리사항이 복잡해서 보증금을 돌려받지 못하는 위험률이 큰 집은 보증보험 가입이 거절됩니다.
그러니까 나는 전세 계약에 대해서 아무것도 모른다라고 하시는 분들은 전세보증보험 가입이 거절되는 집만큼은 거른다는 마음으로 전셋집을 찾아보시면 됩니다.
지금까지 전셋집 계약을 하기 전 세입자가 반드시 알고 계셔야 하는 5가지에 대해 알아보았는데요. 사실 전세를 들어가거나 매매를 하는 것은 대한민국 90% 이상 일생에 1~2번 정도입니다. 그렇기에 자주 접할 수 없는 부분이고 오로지 부동산 중계소만 믿고 일을 진행하게 되는 되는데요. 물론 대부분은 다 안전하게 계약이 이루어지겠지만 혹시라도 미리 체크를 하지 않는 다면 엄청난 손해로 이어지기에 본인 스스로가 반드시 기억하고 꼼꼼하게 체크하시는 것이 가장 현명한 방법입니다.