요즘 깡통 전세나, 전세 사기 등 이슈가 많이 되었는데요. 만약 등기부 등본만 잘 보았더라면 미연에 이러한 사기 등을 예방할 수 있었을 것입니다. 그래서 오늘은 전세계약이나 매매계약 시 반드시 확인해야 하는 등기부등본이 무엇인지 어떤 내용을 담고 어떤 것을 확인해야 하는지 빠르게 정리해 드리겠습니다.
등기부 등본이 쉽사리 위조가 가능하기 때문에 사기를 예방하거나 안전한 계약을 위해서라도 반드시 체크하고 알고 있어야 하는 내용들이니 혹시라도 전세나 매매를 준비하는 분들은 끝까지 읽어보시고 참고하시어 도움이 되었으면 하는 바람입니다.
등기부 등본이란?
간단하게 말해서 토지나 건물의 이력서라고 보시면 될 것 같은데요. 해당 부동산의 시작부터 지금까지의 모든 정보들을 다 담고 있는 공적 장부로 소유주나 법적 권리관계를 다 기록한 증명서입니다. 간혹 아직도 이 등기부 등본을 공인중개소에서만 발급받아서 볼 수 있다고 생각하시는 분들이 계시는데요. 요즘에는 누구나 아무데서나 인터넷에 검색 후에 등기부 등본을 몇 백 원의 수수료만 내면 열람하고 인쇄까지도 가능합니다.
등기부 등본의 구성
등기부 등본은 크게 부동산의 주소, 구조, 면적 등이 표시된 표재부, 부동산의 소유권 및 소유권 권리관계가 표시된 갑구, 부동산의 소유권 이외에 권리관계가 표시된 의구 세 가지로 구성돼 있습니다.
1. 표재부
등기부 등본의 가장 앞장에 나온 것으로 이 부동산에 대한 정보들을 모조리 나열을 해놓은 구역입니다. 면적, 지목, 건물의 층수 등이 다 이 표제부에 표기가 됩니다. 사람으로 따지면 이름, 출생일, 나이, 성별 등 기본 인적 사항 같은 거라고 보시면 됩니다.
표재부에서는 계약하기 전에 주소만 확인하셔도 다 확인하신 겁니다. 전세로 들어가거나 또는 집을 살 때 이 부동산이 계약서에 있는 주소와 등기부 등본에 있는 주소가 일치하는지 꼭 확인하시는 것을 잊지 마시기 바랍니다.
2. 갑구
갑구는 부동산의 소유권의 내용을 명시한 부분인데요. 소유주의 이름, 주민등록번호 그리고 등기 원인, 누구한테 팔았는지 등 이런 원인들까지 다 기재가 되어 있습니다.
갑구에는 소유권에 관련된 내용이 순서대로 기재가 되기 때문에 가장 아래에 있는 사람이 현재의 소유주이고 특히나 여기서는 누가 주인이구나 이렇게만 하고 넘어갈 게 아니라 소유권에 얽혀 있는 법적 권리 관계들이 있다면 그것들도 모조리 다 여기에다가 적혀있는 곳이기 때문에 다음과 같이 꼭 체크할 사항 2가지가 있습니다.
- 소유주 파악
우리가 주소를 확인을 했던 것처럼 계약을 하기 전 신분증을 꼭 받아가지고 진위 여부를 확인하셔야 합니다. 신분증에 있는 이름, 계약서에 적혀 있는 이름, 그리고 등기부 등본에 마지막 소유주의 이름과 주민번호를 확인해서 이 3가지가 일치하는지 반드시 확인하셔야 합니다. - 법적 권리 관계
압류나 가압류나 가등기 이런 것들이 걸려 있다면 일단 돌다리도 두드려보고 건너야 되니까 하나하나 따져보셔야 됩니다. 그래서 법적 권리 관계가 얽혀 있는 집이라면 매수를 하든 임차인으로 들어가든 클리어하게 정산이 된 다음에 들어가는 게 가장 좋고 만약 그게 어렵다면 최악의 상황에는 어떤 상황들이 생길 수 있는지 알고 들어가야 됩니다.
3. 을 구
이 을구는 갑 구 이외의 권리관계들이 다 표기되어 있는 곳입니다.
가령 예를 들어 저당권, 지상권, 전세권, 이런 것들이 다 을구에 적혀 있습니다. 또한 집을 대출을 받은 내역들도 기재가 되어 있으니 계약 전 반드시 확인을 하셔야 하는 곳 중 하나입니다.
계약 전 필수 체크 사항
1. 등기부 등본은 반드시 직접 열람하세요!
사기 유형 중에서 등기부 등본을 조작하는 사례들이 많이 있습니다. 그래서 계약을 하러 가기 전에 등기부 등본을 내가 미리 쭉 열람을 하고 인쇄를 해서 현장에서 보여주는 등기부 등본과 같은 것인지 다른 것인지 비교를 하시고 열람 일시가 하루 전이나 전주라면 다시 열람을 확인하시는 게 좋습니다. 한 번 더 돌다리 두드려보고 계약하시는 게 좋습니다.
2. 요약란이라도 확인하세요!
앞서서 표제부, 갑구, 을구에 대해 설명을 드리기는 했지만 하나하나 보기에는 좀 복잡하고 헷갈릴 수 있습니다. 이럴 때 그냥 대충 보고 넘기지 마시고 가장 아랫장에 요약란이라도 체크해 보시는 걸 권유드립니다. 요약 란을 보면 표제부, 을구에 대한 현재의 내용들이 깔끔하고 임팩트 있게 정리가 돼 있습니다.
그래서 최소한 근저당이 잡혀 있다면 깡통 전세의 위험이 있기 때문에 내가 내는 전세계약금과 근저당의 합이 집 매매가의 70% 이하인지 확인하고 계약하시는 게 좋습니다.
신탁 등기가 잡혀 있을 경우에는 신탁 사기의 위험이 있을 가능성이 있으니 이 경우 필수적으로 등기소를 방문해 신탁 원부를 발급받아 확인하시고 대금 지급자를 확인한 뒤에 그 사람의 동의를 받아 계약을 진행하셔야 됩니다.
3, 공인중개사에게 확인받으세요!
마지막 세 번째는 꼭 하셨으면 좋을 것 같은데요. 바로 공인중개사에게 꼭 질문을 하십시오.
"등기부 등본을 보고 근저당권 설정이 되어 있다거나 혹은 기타의 법적 관계들이 어떻게 되는지?"
"혹시나 위험하지는 않은지?"
"혹시나 이 집이 경매에 넘어가더라도 안전한 수준인가요?"
"제가 보증금을 받는 데에 문제가 없을까요?"
이렇게 질문을 하고 확인을 받으세요. 이렇게 하는 이유는 바로 공인중개사에게도 보증책임이 있기 때문입니다. 즉, 내가 하고자 하는 전세 계약이나 매매 계약에 대해서 안전하게 계약을 마무리를 해야 되고, 이 계약이 안전하다는 것에 대해서 보증을 설 의무도 있다는 말입니다.
그래서 이 과정을 거치면서 안전한지 돌려받을 수 있는지 이런 여부들을 실제로 체크하는 과정이 될 수도 있고 보증을 위한 절차도 될 수 있습니다.
이상 부동산 거래 관계에 있어서 반드시 확인해야 하는 등기부등본에 대해 알아보았는데요. 앞으로는 부동산 계약할 때 등기부 등본 꼼꼼하게 살피고 가시는 거 잊지 마시고 혹시나 내가 전세로 살고 있는 집에 중간중간에 뭔가 법적인 요소가 들어올 수도 있으니까 중간중간 등기부 등본 떼보 시는 것도 추천드립니다.
[부동산법률]“잔금은 나중에...” 전세금 일부 돌려준 집주인, 대응책은?
서울 서초동 법원. (사진 = 플리커) “전세 기간이 끝나면 계약 연장 없이 이사할 계획입니다. 문제는 집주인이 돈이 없다면서 전세금 중 일부만 돌려주고 나머지는 나중에 주겠다는
vodo.kr
