7월 10일부터 달라진 공인중개사법에 따르면, 부동산 계약 시 반드시 확인해야 할 중요 정보들이 추가되었습니다. 이를 통해 전세 사기를 예방하고 세입자를 더 보호할 수 있게 되었죠. 전세 계약을 앞두고 계신다면 꼭 확인해야 할 4가지 핵심 체크리스트를 소개합니다.
선 순위 권리 관계
이제 공인중개사는 부동산의 선 순위 권리 관계를 자세히 알려줘야 합니다. 단순히 등기부나 건축물대장의 정보뿐만 아니라, 임대인이 제출했거나 열람에 동의한 정보까지 설명해야 합니다. 이는 세입자가 부동산의 실제 권리 관계를 정확히 파악할 수 있도록 하기 위함입니다. 또한 이를 잘 설명했다는 내용의 서류에 임대인과 임차인의 서명을 받아야 합니다.
선 순위 권리 관계를 확인하는 이유는 부동산의 실제 소유주가 누구인지, 그리고 부동산에 어떤 담보나 저당권이 설정되어 있는지를 알 수 있고 자신의 전세금이 안전하게 보호받을 수 있는지를 판단할 수 있습니다. 예를 들어, 부동산의 실제 소유주가 아닌 사람이 전세 계약을 체결하거나, 부동산에 저당권이 설정되어 있어 전세금이 보호받지 못할 수 있는 경우 등을 미리 파악할 수 있습니다.
다음은 경매 절차에서의 부동산 권리 순위를 새롭게 구성한 내용입니다.
1. 최우선 변제권: 국세와 당해세
경매 절차에서 가장 먼저 고려되는 것은 국가와 지방자치단체에 대한 채무입니다.
- 국세: 국가에 납부해야 할 세금
- 당해세(지방세): 해당 연도에 지방자치단체에 납부해야 할 세금 이 두 가지는 다른 어떤 권리보다 우선하여 변제됩니다. 따라서 부동산 구매자는 이러한 체납 세금이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
2. 등기부 등본상 권리의 중요성
국세와 당해세 다음으로 중요한 것은 등기부 등본에 기재된 권리입니다.
- 등기 순서에 따라 우선순위가 결정됨
- 일반적으로 저당권, 지상권, 전세권 등의 순으로 나타남
- 등기 시점이 빠를수록 유리한 위치를 차지함 따라서 부동산 거래 시 반드시 등기부 등본을 확인하고, 각 권리의 등기 일자와 순서를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
3. 확정일자와 전입신고의 권리 순위
- 확정일자와 전입신고 완료 시, 해당 날짜에 등기한 것으로 간주됨
- 이를 통해 임차인의 권리도 등기부상 순위에 따라 인정받을 수 있음
- 보증금 회수 가능성이 높아짐
부동산 경매 절차에서 권리 순위를 이해하는 것은 매우 중요합니다. 국세와 당해세가 최우선으로 변제되고, 그다음으로 등기부 등본상의 권리 순위가 적용됩니다. 임차인의 경우 확정일자와 전입신고를 통해 추가적인 보호를 받을 수 있습니다. 그래서 부동산 거래 시 항상 등기부 등본을 꼼꼼히 확인하고, 필요한 경우 전문가의 조언을 구하는 것이 현명한 방법입니다.
임차인 보호제도
공인중개사는 소액 임차인의 범위와 최우선 변제금에 대해 설명해줘야 합니다. 지역과 보증금 규모에 따라 달라지니 꼭 확인하세요.
최우선 변제금이란 소액 임차인이 보증금을 돌려받을 때 다른 사람보다 먼저 받을 수 있는 금액을 말하는데요. 세입자의 권리를 보호하기 위해 마련된 것입니다. 소액 임차인(보증금이 5,000만 원 이하인 임차인)의 범위와 최우선 변제금 기준을 확인함으로써 세입자는 자신의 보증금이 안전하게 반환될 수 있는지를 파악할 수 있습니다.
예를 들어, 보증금이 5,000만 원 이하인 경우 소액 임차인에 해당하며, 이 경우 최대 3,000만 원까지 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있는데요. 최우선 변제권을 실현하기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.
1. 경매 신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 완료해야 합니다.
2. 소액 임차인에 해당되고, 경매 신청 등기 전에 위 요건을 갖춘 경우 최대 3,000만 원까지 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
3. 소액 임차인이 최우선 변제권을 행사하려면 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우여야 합니다.
4. 최우선 변제권은 경매 신청 등기 전에 인정되므로, 이 시점 이전에 대항요건을 갖추어야 합니다.
부동산 안내자의 신원
부동산에서 현장 안내를 해주는 사람이 공인중개사인지 중개보조원인지 명확히 알려줘야 합니다. 중개보조원이 부동산 매물을 광고하는 것은 불법이기 때문에, 이를 통해 전세 사기 예방이 가능해졌습니다.
이 규정은 전세 사기 예방을 위해 마련된 것입니다. 중개보조원은 공인중개사의 관리하에 있는 보조 인력으로, 부동산 매물을 직접 광고하거나 계약을 체결할 수 없습니다. 따라서 부동산 현장 안내자가 공인중개사인지 중개보조원인지를 확인함으로써 전문성 있는 중개 서비스를 받을 수 있고, 전세 사기의 위험을 줄일 수 있습니다.
관리비 금액
공인중개사는 관리비가 총얼마인지, 관리비에 어떤 비목이 포함됐는지 임차인에게 정확하게 설명해야 합니다. 이를 계약서와 중개대상물 확인·설명서에 명시해야 합니다.
관리비는 부동산 유지 및 관리에 소요되는 비용으로, 전세 계약 시 이를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 관리비 금액과 내역을 확인함으로써 세입자는 자신의 생활 비용을 정확히 예측할 수 있고, 불필요한 비용 지출을 피할 수 있습니다. 또한 관리비에 대한 정보가 계약서와 중개대상물 확인·설명서에 명시되어 있으면, 추후 분쟁 발생 시 이를 근거로 해결할 수 있습니다.
이처럼 전세 계약을 할 때는 꼭 위의 내용을 확인해 주세요. 이를 통해 전세 사기를 예방하고 세입자의 권리를 더 잘 보호받을 수 있을 거예요. 특히 선 순위 권리 관계, 임차인 보호제도, 부동산 안내자의 신원, 관리비 금액 등을 면밀히 살펴봄으로써 안전하고 신뢰할 수 있는 전세 계약을 체결할 수 있을 것입니다.
