간혹 사회초년생이나 신혼부부와 같은 세입자분들 중 집에 보일러나 에어컨 등이 고장 나며 주인아주머니가 '쓰다가 좀 부주의도 있을 테니까 반반 부담합시다'라고 하는 집주인 있습니다. 이런 경우 민법에서는 집주인이 수선해야 하는 의무에 대해서 명시하고 있는데요. 오늘은 바로 이 임대인의 수선의무에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
임대인의 수선 의무란?
우리 민법 623조에는 임대인의 의무라고 하면서 세입자들이나 임차인이 빌려서 사는 건물을 계약기간 중 사용 수익 할 수 있도록 유지해야 하는 의무를 규정하고 있는데요. 여기서 목적물 즉 전셋집이나 기타 여관, 모텔, 기타 세를 들어 사는 건물에 대해서도 적용됩니다.
수선 의무의 기준은 목적물인 전셋집 기타 건물이 사용 수익에 적합하지 아니하면 임대인은 수선할 의무를 지는데요. 천재지변 기타 불가항력으로 목적물인 집 또는 건물이 훼손된 경우에도 이를 책임지고 수선해줘야 합니다.
판례가 보는 임대인의 수선 의무
우리나라 판례는 '임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인이 사용 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선 의무를 부담하지 않는다.'라고 명시하고 있습니다. 즉, 수선하지 않는다면 세입자가 전셋집을 사용하는데 도저히 살 수가 없는 그런 상태의 훼손이라면 임대인이 이를 수선할 의무가 있습니다.
예를 들어 말한다면 약간의 문고리가 손상되었거나 조명이 조금 나간 그런 부분은 세입자가 부담하는 게 합당하고 보일러와 같은 난방시설 고장이나 주택의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우 또는 낙뢰로 인한 주택의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 주택이 파손된 경우 등에는 임대인인 주인이 수리를 해야 합니다.
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팩트 체크
1. 만약 임대인의 수선의무가 있음에도 집주인이 수선하지 않는 경우에는 어떻게 하나요?
위와 같은 사항이 발생한 경우 임차인인 세입자는 손해배상을 청구할 수 있고 수선이 끝날 때까지 월세의 전부 도는 일부의 지급을 거절할 수 있고 사용수익 할 수 없는 부분의 비율에 따라 월세와 같은 차임의 감액을 청구하거나 임대차 계약을 해지할 수 있다는 게 우리나라 판례의 입장입니다.
2. 특약으로 집주인의 수선의무를 부담하지 않는다고 할 수 있나요?
특약에 의해서 집주인의 수선 의무를 면제할수 있지만 이러한 특약도 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에만 국한되는 것이지 모든 수선 의무를 부담하지 않는다는 약정 자체는 무효입니다.
즉, 건물의 주요 구성부분이나 기본적인 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모 수선에 대해서는 임대인의 수선의무는 그대로 남아 있습니다.
3. 만약 전세집의 난방 시설과 같은 것을 주요 설비를 집주인의 동의 없이 세입자가 비용을 들어 고쳤을 경우 어떻게 되나요?
만약 세입자가 건물의 보전을 위하여 필요한 경비를 지출할 때에는 집주인에게 즉시 그 경비를 청구할 수 있습니다. 이는 계약이 종료된 후에도 반환받지 않았다면 주택의 인도를 거부할 수 있습니다.
이상 오늘은 신혼부부나 대학생 등 사회 초년생들이 전셋집에 살면서 한 번쯤은 겪게 되는 법적 타툼인 임대인의 수선의무에 대해서 살펴보았습니다. 정말 집이 없으면 억울하다는 말이 이런 부분에서 가장 많이 나왔고 그래서 더욱더 악착같이 내 집 마련을 위해서 노력하게 되는 것 같습니다. 세입자가 수선하지 않아야 되는 부분도 사실 약자라는 이유로 불공평하게 악행 되어 온 경우가 많은데요. 오늘 이 임대인의 수선의무에 대해서 잘 기억하셨다가 조금이라도 도움이 되었으면 합니다.
본 글은 어디까지나 판례를 통해 나온 법률적 지식을 전달해서 실생활에 도움이 되는 내용을 정리한 것임을 밝히며 만약 법적 분쟁이 있는 분이시라면 법률 전문가와 상담하시는 게 가장 빠른 해결책입니다.
