전세계약을 할 때 가장 걱정되는 것은 전세사기입니다. 전세사기를 예방하기 위해 전세보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 하지만 5월부터 전세보증보험의 가입기준이 변경되어 더 어려워집니다. 이번 글에서는 변경되는 전세보증보험의 기준과 가입방법에 대해 알아보겠습니다.
최근 빌라왕 등 전세사기가 급증하면서 피해자가 점점 더 많아지고 있는데요. 이에 대해 정부에서 전세사를 방지하기 위해 전세보증보험의 가입 조건을 강화, 5월부터 시행하는데요. 아마 대부분이 해당되기 때문에 오늘 내용을 자세하 읽어보시길 바랍니다.
전세보증보험 가입 조건 강화
1. 보증료율 인상
전세보증보험은 임대인이 전세금을 돌려주지 못하는 경우 보험회사가 이를 대신해서 돌려주는 것인데요. 기존에는 전세보증보험을 kb시세나 공시 가격 시세에서 100%까지 인정해 주었지만 다가오는 5월부터는 90%까지만 인정해 주는 것으로 강화되었습니다. 쉽게 예를 들어 말씀드리자면 다음과 같습니다.
- 공시가격과 KB 시세가 있는 경우
공시가격이 2억 원이고 KB시세가 2억 5천만 원인 아파트를 전세로 계약한다고 가정해 봅시다. 기존의 전세보증가입 조건은 매매가의 100%까지 보증보험 가입이 가능했습니다. 따라서, KB시세인 2억 5천만 원을 전세금으로 받아도 보증보험 가입이 가능했습니다. 하지만, 5월부터는 전세가율이 90% 이하인 경우에만 보증보험 가입이 가능합니다. 따라서, KB시세의 90%인 2억 2천5백만 원 이하로 전세금을 받아야 보증보험 가입이 가능합니다. - 공시가격은 있지만 kb시세가 없는 경우
공시가격이 1억 원이고 KB시세가 없는 빌라를 전세로 계약한다고 가정해 봅시다. 기존의 전세보증가입 조건은 공시가격의 150%를 집값으로 보고 전세가율을 구했습니다. 따라서, 공시가격의 150%인 1억 5천만 원을 전세금으로 받아도 보증보험 가입이 가능했습니다. 하지만, 5월부터는 공시가격의 140%를 집값으로 보고 전세가율이 90% 이하인 경우에만 보증보험 가입이 가능합니다. 따라서, 공시가격의 126%인 1억 2천6백만 원 이하로 전세금을 받아야 보증보험 가입이 가능합니다.
2. 전세금 70% 이상 가입 불가
전세금이 주택가격의 70% 이상인 경우에는 전세금의 차익을 얻으려는 무자본 갭 투기 가능성이 높아지기 때문에, 이를 막기 위해 전세보증보험 가입이 불가능하도록 하였습니다.
예를 들어, 10억 원짜리 집에 7억 원의 전세금을 내면 전세가율은 70%입니다. 이런 경우에는 전세사기범들은 주택가격과 비슷하거나 높은 가격에 전세를 들여서 임차인의 보증금을 빼돌리는 경우가 많았습니다. 이런 사기를 막기 위해 HUG는 전세금과 주택가격의 차이를 법적으로 규제하고 있습니다. 따라서 전세금이 주택가격의 70% 이상인 경우에는 보증한도를 초과하므로 가입할 수 없게 됩니다.
3. 주택 가격 산정 방법 변경
주택 가격을 산정하는 방법은 대체로 공시 가격과 전세가율을 이용합니다. 기존에는 공시 가격에 150%를 집값으로 보고 여기에 전세가율을 곱해주는 방식으로 주택 가격을 산정했습니다. 예를 들어, 공시 가격이 1억 원인 주택의 경우, 150%를 적용하면 1억 5천만 원이 되고, 여기에 전세가율을 적용하여 전세 보증금을 계산합니다.
그러나 이제부터는 이 기준이 강화되어, 공시 가격에 140%를 집값으로 보고 전세가율을 적용하게 됩니다. 예를 들어, 공시 가격이 1억 원인 주택의 경우, 140%를 적용하면 1억 4천만 원이 되고, 여기에 전세가율을 적용하여 전세 보증금을 계산합니다.
이번 변경은 주택 가격을 산정할 때 공시 가격 대신 감정평가액을 사용하게 되면서, 감정평가액이 공시 가격보다 높은 경우에는 실거래 가격을 우선적으로 고려하도록 하는 방향으로 이루어졌습니다. 따라서 이제부터는 주택 가격을 산정할 때, 감정평가액이 공시 가격보다 높은 경우에는 실거래 가격을 기준으로 계산해야 합니다.
4. 장단점
보증보험 가입조건의 비율이 바뀌면 임차인과 임대인 모두에게 장단점이 있습니다.
- 임차인의 경우
장점으로는 전세금을 지키기 위해 보증보험 가입이 쉬워지고, 전세사기를 예방하고, 무자본 갭투자를 억제할 수 있다는 점입니다. 단점으로는 원하는 집을 구하기 어려울 수 있고, 전세금을 인상하려는 임대인과 갈등이 생길 수 있다는 점입니다. - 임대인의 경우
장점으로는 전세시장의 과열을 방지하고, 시장의 안정화와 건전성을 위한 필요한 조치라는 점입니다. 단점으로는 전세금을 높게 받기 어려워져서 수익성이 떨어질 수 있고, 보증보험 가입을 거부하는 임차인과 갈등이 생길 수 있다는 점입니다.
전세보증보험 가입 방법은?
1. 가입 조건
- 전세가율이 90% 이하인 경우에만 보증보험 가입이 가능합니다. 전세가율이란 집값 대비 전세금의 비율을 말합니다. 예를 들어, 집값이 2억 원이고 전세금이 1억 8천만 원이라면 전세가율은 90%입니다. 즉, 임대인은 집값의 10%인 2천만 원을 자본으로 투자한 것입니다.
- 시세가 없는 연립·다세대주택 등은 공시가격의 140%를 집값으로 보고 전세가율을 구합니다. 예를 들어, 공시가격이 1억 원이고 시세가 없는 빌라를 전세로 계약한다면, 공시가격의 140%인 1억 4천만 원을 집값으로 보고 전세가율을 구합니다. 따라서, 공시가격의 126%인 1억 2천6백만 원 이하로 전세금을 받아야 보증보험 가입이 가능합니다.
- 신청하기 전에 행정복지센터에서 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자란 임차인과 임대인이 계약서에 서명하고 날인한 날짜를 말합니다. 확정일자를 받으면 계약서에 확정일자 번호와 날짜가 기재됩니다.
- 계약서상의 임차인과 신청인의 이름이 동일해야 합니다. 즉, 임차인 본인이 직접 신청해야 합니다. 대리인이나 가족 등 타인의 이름으로 신청할 수 없습니다.
- 실거주를 위한 계약이어야 합니다. 즉, 임차인 본인이 실제로 거주할 목적으로 계약한 경우에만 보증보험 가입이 가능합니다. 사업용이나 투자용 등 다른 목적으로 계약한 경우에는 보증보험 가입이 불가능합니다.
- 공인중개사를 통한 계약이어야 합니다. 즉, 공인중개사의 중개확인서와 중개수수료 영수증 등의 서류가 필요합니다. 직거래나 비공식 중개 등으로 계약한 경우에는 보증보험 가입이 불가능합니다.
- 보증금을 완납해야 합니다. 즉, 임차인은 계약서에 명시된 보증금을 임대인에게 모두 지불해야 합니다. 분할납부나 일부미납 등으로 보증금을 완납하지 않은 경우에는 보증보험 가입이 불가능합니다.
2. 가입 시 필요 서류
- 전세계약서
- 전세보증금 완납증명서
- 전입세대열람내역서
- 주민등록등본
- 부동산등기부등본
- 건축물대장 전유부
3. 전세보증보험 가입 방법
크게 공사나 은행을 방문하는 대면 방식과 모바일 온라인을 통한 비대면 방식이 있습니다. 최근에는 대면으로 직접 방문하는 방식은 크게 선호되지 않습니다. 모바일 온라인으로 가입하려면 다음과 같은 절차를 따르면 됩니다.
- 네이버 부동산, 카카오페이, KB국민카드 앱 등에서 전세보증보험 신청 메뉴를 찾습니다.
- 보증기관을 선택하고 보증료를 계산합니다. 보증기관에 따라 보증료율과 한도가 다르므로 비교해 보세요.
- 필요한 서류를 준비하고 업로드합니다.
- 보증료를 결제하고 보증서를 발급받습니다.
전세보증보험 가입 후 전세계약 갱신 시
전세보증보험 가입 후에 전세계약을 갱신하면 보증기간 연장(갱신) 신청을 해야 합니다. 보증기간 연장(갱신) 신청은 보증기간 만료일 전에 하셔야 하며, 다음과 같은 서류가 필요합니다.
1. 임차인 신분증
2. 임차인 주민등록등본
3. 확정일자가 포함된 갱신 전세계약서(또는 전세계약갱신의향서) - 전입세대열람내역서(도로명, 지번)
4. 부동산 등기부등본
보증료는 보증금액 ×보증료율 ×보증기간에 해당하는 일수/365로 계산됩니다. 보증료를 납부하시면 보증서가 우편으로 발송됩니다.
전세보증 보험 보험료는?
전세보증보험 가입 시 임차인은 보험료를 내야 합니다. 보험료는 전세보증금, 보증요율, 전세계약기간에 따라 달라집니다. 보험료는 다음과 같은 공식으로 계산할 수 있습니다.
보험료 = 전세 보증금 x 보증 요율 x 전세 계약기간 ÷ 365 예를 들어 보증금이 2억 원이고 보증 요율이 0.2%, 계약기간이 2년인 경우에는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.
보험료 = 200,000,000 x 0.002 x 2 ÷ 365 = 2,191.78 따라서, 임차인은 2년 동안 총 2,191.78 원의 보험료를 납부해야 합니다.
보증요율은 보증기관에 따라 다르게 적용됩니다. 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증(SGI)의 경우 다음과 같은 보증요율을 적용합니다.
HUG의 경우 보증금액, 주택유형, 부채비율에 따라 차등적으로 보증요율을 적용합니다. 부채비율이란 선순위 채권금액과 전세보증금의 합계액이 주택가액에서 차지하는 비율을 말합니다. 부채비율이 낮을수록 보증요율이 낮습니다. HUG의 구간별 보증요율표는 다음과 같습니다.
이렇게 오늘은 5월부터 전세보증보험 가입 조건 강화된 내용과 가입방법 및 전세 재계약 시 따른 전세보증보험 가입에 대한 방법에 대해서 알려드렸는데요. 전세사기가 급증하면서 그로 인한 조치로 나온 만큼 전세사기 피해가 줄어들었으면 하는 바람입니다. 물론 이런 조건 강화가 임차인으로서는 다소 불리하게 작용될 수 있다는 점이 있기 때문에 이런 부분은 하루빨리 대책이 나왔으면 하는 바람입니다.