최근에 뉴스나 신문에서는 부동산 가격의 하락으로 역전세난이 심각해지면서 세입자들의 전세 보증금을 돌려받지 못하는 문제가 많이 발생되는데요. 그래서 오늘은 이런 시기에 전세보증금을 지키는 방법에 대해서 한번 알아보겠습니다.
한동안 가파르게 상승해오던 부동산 가격이 하락하면서 전세값이 많이 다운되면서 임차인의 전세 보증금이 위치가 불안해지고 있습니다. 과연 임차인들에게 어떤 일이 일어날까요?
전세 보증금 지키는 방법
1. 집주인이 다른 세입자가 들어와야 보증금을 줄수 있다고 하는 경우
흔히 전세집을 살다가 전세기간이 다되어서 나오려고 보증금을 달라고 하면 집주인은 '사람이 들어와야 보증금을 줄 수 있는데..' 이런 말을 하는데요. 과연 이런 말이 법적으로 가능할까요? 결론적으로 말씀드려서 전혀 맞지 않는 말입니다. 다음 임차인이 들어올 때까지 약간의 유예기간을 주는 것이 임차인이 배려해주는 것일 뿐 법적인 의무는 전혀 아닙니다.
원칙적으로 말해서 임대차가 종료됨과 동시에 임대차 보증금을 임차인에게 돌려주도록 되어 있습니다.
임대인이 이런 태도를 보일 때 임차인은 계속 기다려야만 하는 걸까요? 이런 경우 법대로 해서 임대차 보증금 돌려달라고 소를 제기하시면 됩니다. 이때 돈을 다 받으실 때까지 전입신고와 확정일자를 유지하셔야 합니다. 즉 주민등록 이전이나 이사를 가시면 절대 안 됩니다.
2. 부득이 이사를 해야 할 경우
여러분들이 자금적 여유가 좀 있고 이사 빨리 해야 할 만한 상황이 있다면 임차권 등기를 한 이후에 이사하시고 전입 신고하시면 안전합니다. 거기다가 임차권 등기를 하게 되면 플러스로 임차권 등기를 하고 집을 돌려준 시점 이후부터는 임차 보증금을 돌려받지 못하는 지연 손해배상금으로 법정 이율 5%를 가산한 금액을 추가적으로 청구가 가능합니다.
3. 임차 보증금 반환 청구 소송 제기
계약 종료와 동시에 여러분이 임대차 보증금에 대한 소 제기까지 하시고 임차권 등기까지 하셨다면 사실 임대인이 자금의 여력이 좀 있는 사람이라면 돈을 모아서 임대차 보증금을 거의 최우선 순위로 돌려줄 것입니다. 하지만 여력이 전혀 없는 사람이라면 나중에 경매 신청까지 가야 되는 상황도 있게 됩니다.
여기서 한 가지 문제가 바로 깡통 전세인데요. 이 경우는 경매 신청까지 하더라도 실제 경매가 되었을 때 그 낙찰된 가격이 여러분의 보증금에 미치지 못하는 경우가 생각보다 많을 수가 있습니다. 그러니 이런 깡통 전세의 경우에는 지체하지 마시고 법률 상담을 한번 받아보시는 것을 권해 드립니다.
4. 계약 종료 통지와 입증자료 모으기
임대차 종료와 동시에 소장을 접수시킬 수 있고 임차권 등기도 신청할 수 있다고 말씀을 드렸는데 그 이전에 꼭 유념하셔야 할 게 하나 더 있습니다. 바로 종료일 통지를 분명히 하시고 입증자료를 모아 두셔야 하는 것입니다.
우리 법상 임대차 종료 전 6개월부터 2 달까지 사이에 계약 종료일 통지를 하지 않게 되면 묵시적 갱신이 되기 때문인데요. 그래서 6개월부터 2달 사이에 계약 종료 의사를 문자로 하시든 내용증명이든 입증 자료로 남길 수 있는 자료를 가지고 계서야 나중에 소송을 진행하셨을 때 좀 더 유리한 위치에서 대응할 수 있습니다.
결론
앞서 말씀드린 내용을 간략하게 정리하자면 요즘과 같이 떨어지는 집값으로 인해 전세 보증금을 제대로 지키기 위해서는 다음 사항을 꼭 잊지 마시기 바랍니다.
첫째, 전세 계약 6개월 전 또는 최소 2개월 전에 집주인인 임대인에게 전세 계약의 해지 통지를 반드시 문자든 카카오 톡이든, 내용 증명이든 하시고 이로 인해 모든 입증 자료를 수집해 놓으셔야 합니다.
둘째, 전세 계약의 종료와 함께 전세금 반환 청구 소송을 동시에 진행할 수 있는데요. 전세권 설정 등기가 되어 있지 않고 전입 신고와 확정일자만 있는 경우 이를 반드시 유지하시기 바랍니다. 부득이한 경우 임차권 등기를 하시기 바랍니다.
셋째, 혹시라도 깡통 전세나 집주인의 보증금 반환 여력이 없는 경우에는 경매 진행을 준비하시고 여기서 깡통 전세일 경우 보증금 전액을 못 받는 경우가 발생할 수 있을 수 있으니 혼자 진행하시는 것보다 먼저 법률 상담을 받아 보시는 것이 유리할 수 있습니다.
오늘은 부동산 가격이 떨어지면서 임차인에게 일어날 수 있는 일에 대해서 어떤 식으로 준비를 해야하고 대응해야 방법에 대해서 살펴보았는데요. 부동산 시장의 하강기가 언제까지 어떨지 모르겠지만 부동산 상승기에서 발생하는 갭 투자와는 또 다르게 부동산 하강기에서는 하강기에 문제가 발생합니다. 이를 미리 알아두시면 좋을 것 같습니다