전세금 돌려받기 어렵다고? 보증금 반환 문제 해결책 : 임차인 필독 가이드

 

 

전세금, 퇴거 후 돌려받기가 얼마나 힘든지 아세요? 부당한 공제 항목, 미납 관리비까지... 억울하게 돈을 빼앗기는 일 없도록 임차인이 꼭 알아야 할 보증금 반환 문제 해결책을 완벽하게 소개합니다. 간단하지만 중요한 내용만 담았으니 꼼꼼히 읽어보세요.

 

집주인과 임차인 간의 갈등 중 하나는 보증금의 반환 문제입니다. 계약 종료 후 집주인이 원상복구가 제대로 되지 않았다는 이유로 보증금을 돌려주지 않는 경우가 있는데요. 이럴 때 어떻게 대처해야 할까요?

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전세나 월세 계약의 기본 원칙

 

임대차 계약을 할 때 임차인은 원래 상태대로 집을 반환할 의무가 있고(민법 제628조), 집주인은 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다(주택임대차보호법 제3조의 3). 이 두 가지 의무는 동시에 이행되어야 합니다.

 

즉, 임차인이 원상복구를 하면 집주인은 보증금을 반환해야 하고, 집주인이 보증금을 반환하면 임차인은 원상복구를 해야 합니다. 이것이 임대차 계약의 기본 원칙입니다(민법 제536조). 그런데 현실에서는 이 원칙이 제대로 지켜지지 않는 경우가 많습니다. 특히 집주인이 원상복구가 제대로 되지 않았다는 이유로 보증금 반환을 거부하는 경우가 빈번합니다.

이해를 돕기 위한 그림

사소한 원상회복 의무 위반의 경우

 

앞서 보증금 반환 의무를 원상복구가 되지 않는다고 반환을 거부하는 경우에도 예외가 있습니다.

 

임차인이 원상회복해야 하는 범위가 보증금 액수에 비해 사소한 경우라면 집주인이 원상회복 의무 불이행을 이유로 보증금 반환을 거부할 수 없습니다(대법원 2006다11050 판결). 법원은 이런 경우 집주인의 보증금 반환 거부를 인정하지 않고 있습니다.

 

판례 1) 보증금 5억 6천만 원의 물류창고에서 외벽과 출입문 파손은 사소한 원상회복 불이행으로 인정되어 보증금 반환이 가능했습니다(서울고등법원 2004나72380 판결). 서울고등법원은 원상회복 비용이 1개월 월세를 조금 넘는 정도로 보증금에 비해 현저히 적은 금액이라고 보았습니다. 또한 파손 부위가 원래 용도에 큰 지장을 주는 것도 아니었고, 임차인이 원상회복 방법에 대해 여러 번 협의를 요청했지만 집주인이 거절했다는 점도 중요하게 작용했습니다.

 

판례 2) 보증금 500만원의 사무실 임대차에서 열쇠 미반환, 시트지 미제거, 책상 방치 등도 사소한 원상회복 불이행으로 간주되었습니다(서울고등법원 2008나24032 판결). 이 경우에도 남겨진 물건들이 건물의 원래 용도 사용에 큰 지장을 주지 않는다고 판단했기 때문입니다.

 

중대한 원상회복 의무 위반의 경우

 

원상회복 의무가 보증금 반환의무와 동시이행해야 할 만큼 중대한 경우도 있습니다. 이런 경우에는 집주인이 보증금 반환을 거부할 수 있다고 법원은 인정하고 있습니다(대법원 2004다16602 판결).

 

판례 3) 보증금 2억 2천만 원의 건물에서 가벽 설치, 전기시설 변경, 기둥 및 계단 철거 등은 중대한 원상회복 불이행으로 판단되어 보증금 반환이 거부되었습니다(대법원 2002다64384 판결). 재판부는 건물의 구조나 시설을 변경할 경우 원상회복에 상당한 비용과 시간이 소요된다고 보았습니다. 따라서 이 정도의 변경 사항은 원상회복 의무 불이행의 정도가 크다고 판단한 것입니다.

 

대부분의 판례에서 임차인의 원상회복 의무가 사소한 경우 집주인의 보증금 반환 거부를 인정하지 않고 있습니다. 다만, 건물의 구조나 시설을 크게 변경한 경우에는 원상회복에 큰 비용이 들어 보증금 반환이 거부될 수 있습니다. 결국 원상회복 의무 불이행의 정도가 사소한지 중대 한 지에 따라 판결이 달라진다고 볼 수 있습니다.

 

 

전세 보증금 돌려받기 위한 계약 꿀 팁

 

원활한 보증금 반환을 위해서는 계약 체결 시 원상회복 범위와 비용에 대해 명확히 해둘 필요가 있습니다(주택임대차보호법 제3조의 2 제1항). 예를 들어 벽지 교체, 청소 등의 일반적인 수선이나 보수는 임차인 부담으로 하되, 건물 구조 변경 등은 임대인의 사전 동의를 받도록 하는 식입니다.

 

또한 계약 종료 시 원상회복 작업을 하기에 앞서 집주인과 사전에 협의하는 것이 좋습니다(주택임대차보호법 제10조 제1항). 이렇게 해서 분쟁의 소지를 줄여나가는 것이 중요합니다.

 

최악의 경우를 대비해 계약 전 임차 주택의 상태를 사진이나 영상으로 남겨두는 것도 필요합니다. 이를 통해 객관적인 증거를 확보할 수 있기 때문입니다. 전문가들은 이 같은 사전 대비가 반드시 필요하다고 조언하고 있습니다.

 

 

전세금 반환 문제로 골치 아프셨던 분들에게, 이 글이 실질적인 도움이 되었기를 바랍니다. 법적 대응 방법부터 실생활 팁까지, 이제 보증금 반환 걱정은 덜어내세요. 앞서 말씀드린 대로 사전 대비와 명확한 계약이 중요합니다. 분쟁 없는 쾌적한 임대차 생활을 위해 이 가이드를 잘 활용하시길 바랍니다.