우리가 집 거래할 때 믿고 보는 게 등기부 등본인데요. 이젠 믿을 수 없을 것 같습니다. 등기부 등본을 철석같이 믿고 산 집이 경매로 넘어가게 된 경우 발생했습니다. 어떻게 된 일인지 또 이런 일을 막으려면 어떤 걸 조심해야 하는지 한번 알아보겠습니다.
부동산을 계약하기 전 소유주는 누구고, 근저당은 있는지? 또 권리 관계는 어떻게 되는지 알 수 있는 것이 등기부 등본입니다. 한마디로 부동산의 주민등록번호와 같은 것인데요. 이 등기부 등본을 믿고 거래를 했는데 소중한 내 집을 날리게 된 일입니다. 한마디로 믿는 도끼에 발등이 찍힌 것인데요. 어떻게 된 것일까요?
▶ 믿었던 등기부 등본에 발등 찍힙니다!
조금은 황당하고 복잡한 일인데요. 실제 일어난 일이기도 합니다.
A란 사람이 집을 계약할때 근저당이 없는 깨끗한 부동산임을 등기부 등본을 믿고 B란 집주인과 계약을 하고 집을 샀는데요. 문제는 A와 계약 이전에 집주인 B가 은행에서 1억 2천만 원을 대출받았고 근저당 등기가 된 이후 B가 은행의 법인 인감도장과 모든 서류를 다 위조를 해서 등기소에 대출을 다 갚았다고 근저당을 말소시킨 후 집을 A에게 팔았습니다.
그래서 A는 깨끗한 등기부 등본을 믿고 집을 샀지만 은행에선 대출금도 갚지 않고 근저당이 사라졌으니 다시 법원에 소송을 제기하여 없어진 근저당을 복원시켰고, 결국 A 씨는 없었던 근저당이 갑자기 생겨서 졸지에 대출금을 갚아야 하는 상황에 놓이게 된 것입니다.
▶ 등기소의 형식주의 심사 주의 문제점
등기소는 형식적 심사주의를 취하고 있는데요. 즉, 일일이 사실관계를 확인을 하지 않고도 서류만 갖춰진다면 그대로 등기를 하게 되어 있습니다. 물론 그에 따른 책임도 지지 않습니다. 그냥 관리만 해 준다라는 개념입니다. 따라서 문제가 생기면 당사자들끼리 해결을 해야만 합니다.
사실 등기부 등본은 열람할 때 700원 내고 발급하면 1천 원 냅니다. 돈을 안 받으면 모르겠지만 공공기관에서 돈을 엄연히 받고 책임을 지지 않기 때문에 굉장히 불합리한 구조가 문제가 되고 있습니다. 하루빨리 고쳐져야 할 부분인 것 같습니다.
▶ 구제 방법은 없을까요?
자 이렇게 없던 대출이 갑자기 생겨나면 그냥 A씨 집을 새로 산 사람은 선의로 계약을 했는데 난데없이 그냥 이 대출을 갚아야 되는 그런 상황이 벌어진 것인데요. A 씨 입장에서는 굉장히 억울합니다. 구제방법은 없는 걸까요?
1. 등기소 상대로 소송 가능할까?
등기소에서 최소한의 서류의 진위 정도는 확인을 해야 하는데 그렇지 못해서 이런 일이 발생했기에 등기소를 상대로 손해배상 청구소송을 하면 되지 않을까? 결론부터 말씀드리면 안 됩니다.
앞서 말씀드렸다시피 등기소의 행위는 형식적 심사 주의라고 해서 필요한 서류만 갖춰지고 절차만 갖췄다면 이거는 무조건 문제가 없다는 것이 판례의 입장입니다. 그렇기 때문에 A는 등기소 상대로 소송을 해봤자 소송 비용만 낭비하고 결국 지는 싸움입니다.
2. 전주인 B 씨를 상대로 손해배상 청구
현실적인 방법으로 전 주인 B한테 민사상 손해배상 청구를 할 수밖에 없는 구조입니다. 하지만 전 주인 B는 서류까지 위조할 정도로 치밀하게 준비하였는데 이미 다른 명의로 했을 거고 결국 소송을 하더라도 받을 수 없다는 게 가장 큰 문제점입니다. 결국 A는 최대 피해자로 은행의 대출을 갚든지, 못 갚으면 강제경매가 진행되어 소중한 집을 잃어버리게 될 것입니다. 믿었던 등기부 등본치고는 너무나 과혹한 결론이 참으로 안타까운 실정입니다.
▶ 앞으로 등기부 등본을 믿어야 하나?
결론은 100% 믿을 수는 없지만 그래도 가장 공신력 있는 서류로 등기부 등본을 봐야 하고 기본적으로 믿고는 해야 되겠지만 팁을 드리자면 계약서 쓸 때 특약 사항에 "문제가 발생하면 전주인 매도인이 또는 임대인한테 책임이 있다"라는 내용 정도를 넣어둬야 나중에 소송을 할 때 좀 유리할 것 같습니다.
오늘은 부동산 거래 시 등기부 등본의 구조적 문제점으로 인해 피해가 발생, 등기소의 형식적 심사 주의 문제점과 구제방법에 대해서 살펴보았는데요. 판례는 등기소의 책임은 인정하지 않고 거래 당사자끼리 해결을 하라는 입장이라 사실상 이런 사기 피해자가 또다시 나올 수 있다는 이야기입니다. 물론 이런 문제를 방지하기 위해 권리 보험이란 것이 있는데요. 이는 다시 말씀드리기로 하고 어쨌든 등기부의 구조적 문제점을 국가가 예산을 들여서 불일치되는 이런 상황을 개선시킬 필요가 있을 것 같습니다.
