전세계약 만료일에 집주인이 보증금을 증액하여 계약연장을 통보하는 경우가 있을 텐데요. 이 과정에서 확정일자와 유의 사항 등 몇 가지 중요한 사항들이 존재합니다. 이번 포스트에서는 이러한 사항들을 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 오늘 내용은 전세금 증액계약과 보증금 증액계약 둘 모두에 해당되는 내용입니다.
기존 계약서로 하는 경우 주의사항.
기존 계약서의 특약란이나 아래쪽 여백의 증액되는 금액과 연장계약이라는 내용을 수기로 작성해 주시고요. 임대인과 임차인 모두 서명 또는 날인을 하시면 됩니다. 추가금액에 대한 영수증은 별도로 만드셔도 좋고 특약란의 간단히 표시하고 나긴 하셔도 좋습니다. 임차인이 주의해야 할 사항이 두 가지 있습니다.
1. 확정일자를 다시 받아라.
보통 계약서에 확정일자를 한 번 받으면 다시 받을 수 없다는 원칙이 있지만, 새로운 내용을 추가 기재하여 재계약을 한 경우에는 예외적으로 기존 계약서에 확정일자를 다시 받을 수 있습니다.
즉, 임차인은 새로운 계약서에 증액 금액과 연장 계약에 대한 내용을 작성하고, 서명 또는 날인을 한 후에 임대인으로부터 확정일자를 다시 받을 수 있습니다. 이점을 유념하시면 보다 원활한 계약 연장이 가능할 것입니다.
2. 등기부 등본 확인
등기부등본을 반드시 확인해 보셔야 합니다. 만약 보증금을 증액하여 확정일자를 다시 받으려 한다면, 이전에 지정된 보증금은 이전 확정일자에 따라 우선순위가 부여되고, 추가로 받은 보증금은 새로운 확정일자에 따라 우선순위가 부여됩니다. 그러나, 만약 이전 확정일자와 새로운 확정일자 사이에 근저당 등 기타 등기가 발생했다면, 추가된 보증금은 해당 등기보다 우선순위가 낮아지게 됩니다. 따라서 보증금 증액 전에는 반드시 해당 부동산에 등기부등본을 확인하여 이러한 등기가 있는지 체크해야 합니다.
여기서 전세가 있는 집에는 은행 대출이 안 나와 근저당이 생길 수 없을 것이라고 생각하시는 분들이 계실 텐데요. 근저당은 은행뿐만 아니라 개인이나 사업상 거래처, 관공서에서도 걸 수 있습니다. 또한 압류나 가압류, 가처분 등도 근저당과 비슷한 효과를 가집니다. 때문에 보증금 증액 시에는 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다. 이를 통해 증액한 금액이 근저당보다 후순위가 될 수 있는 경우를 방지할 수 있습니다.
계약서를 새로 작성하는 경우
증액 계약을 새로운 문서로 다시 작성할 때 계약금란에 기존 전세금과 추가될 금액을 각각 넣으면 됩니다. 여기서, 보증금 증액을 포함한 총보증금은 새로운 확정일자를 받은 순위로 보호되기 때문에 새로운 확정일자를 받으셔야 합니다.
이때, 기존 계약서를 반납하거나 파기하지 않고 보관하셔야 합니다. 왜냐면 최초의 1억 원에 대해서는 첫 번째 확정일자 날짜로 보호받고 추가 5천만 원에 대해서는 두 번째 확정일자 날짜로 보호받게 되기 때문인데요. 따라서 이전 계약서를 보관하고 있으면 1억 원에 대해서는 첫 번째 확정일자 날짜로 보호받을 수 있습니다. 또한, 압류나 가압류, 가처분 등의 절차에서도 문제가 발생하지 않도록 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다.
이렇게 오늘은 전세금을 감액할 경우 또는 증액할 경우 어떻게 처리하는 것이 올바른지 함께 살펴봤습니다. 보증금 증액으로 인한 전세계약 연장은 중요한 사항들이 많이 존재합니다. 특히 확정일자와 등기부등본을 꼼꼼히 체크하는 것이 필수적입니다. 누락된 부분이나 잘못된 정보는 계약 문제로 이어질 수 있기 때문입니다. 따라서 보증금 증액 계약을 하게 된다면 이번 글에서 다룬 사항들을 꼭 기억하시기 바랍니다
